L’immobilier se porte bien, car les conditions d’accession à la propriété, notamment les conditions des prêts, sont optimales. Les taux sont toujours bas, aux environs en moyenne de 1.44 %, c’est-à-dire quatre fois moins élevés qu’en 2001 où ils étaient aux alentours en moyenne de 5.62 %. Il existe par ailleurs des dispositifs comme les prêts à taux zéro ou des mesures avec exonérations fiscales qui permettent d’envisager un achat dans l’immobilier avec plus de facilité. Mais la réforme de l’impôt avec prélèvement à la source est-elle un frein pour ces demandes de prêts en raison de la diminution du net perçu par les salariés ? Cette baisse effective sur les bulletins de salaire a t-elle un impact sur les décisions des banques dans leur processus d’accord de prêt et est-elle un frein psychologique pour les demandeurs éventuels ?
Le processus de demande de prêt
Lorsque l’on effectue une demande de prêt, le principal élément déterminant pour la banque, même s’il n’est pas le seul, est la situation financière de l’emprunteur. Quels sont ses revenus, a t-il du patrimoine ou des plans d’épargne ? Toutes ces questions ont pour but de le rassurer sur les capacités d’emprunt.
Jusqu’à 2018, c’est le revenu net qui était pris en compte pour les calculs concernant la capacité d’endettement dont le seuil, traditionnellement, a été fixé en moyenne à 33 %. Mais il dépend des organismes financiers qui dans certains cas vont plutôt examiner “le reste à vivre” qui, plus il sera important plus le banquier sera enclin à accorder le prêt. Par ailleurs, en dehors de ce revenu net, ce sont les revenus annuels qui sont examinés pour voir s’il y a présence d’un treizième mois, de primes telles que des primes de rendement, des heures supplémentaires régulières et autres paramètres financiers qui pourraient venir augmenter le pouvoir d’achat du futur emprunteur.
Depuis la réforme sur l’impôt applicable en Janvier 2019, les prélèvements sont effectués sur le salaire mensuellement en fonction d’un taux déterminé par l’administration fiscale et qui a été transmis aux employeurs ou aux organismes payant les retraites, par exemple. Ce taux appliqué sur le salaire brut dépend de la fiscalité du foyer pour l’année 2017. Il sera révisé éventuellement en Septembre 2019 en fonction des déclarations d’impôts sur les revenus 2018.
Quelles conséquences sur les demandes de prêts ?
On le voit, en fonction des fluctuations ou incidences de certains paramètres, le salaire net pourra être différent d’une année sur l’autre. Dans ces conditions quelles seront les consignes données aux banques et surtout dans quel état d’esprit seront les éventuels candidats à l’accession à la propriété ?
Si on y regarde bien, le pouvoir d’achat des ménages sera le même, notamment pour ceux qui étaient mensualisés concernant leurs impôts, puisque le reste à vivre mensuel est le même, c’est-à-dire le salaire impacté du montant de l’impôt, par le passé en deux opérations différentes et à ce jour en une seule sur le bulletin de salaire.
En ce qui concerne les banques, on voit difficilement les établissements bancaires ne pas s’adapter à cette nouvelle formule et donc ne pas traiter les demandes en en tenant compte et donc en relevant ce fameux taux fatidique de 33 % pour les endettements autorisés.
D’ailleurs, certains groupes financiers ont déjà fait le pas d’annoncer ces nouvelles mesures. En cas contraire, si le salaire net, déduction faite de l’impôt est pris comme base de salaire, c’est la capacité d’emprunt qui sera imputée et pénalisera les bénéficiaires, mais également les banques. Il y a donc lieu à penser que les organismes financiers adapteront leurs calculs et tiendront compte de cette évolution. Toutefois, il faut espérer que cela ne deviendra pas l’occasion de mettre en place des formules à deux vitesses qui pénaliseraient les plus modestes. Par contre qu’en sera t’il des éventuels emprunteurs, seront ils plus frileux au moment d’envisager une demande de prêt, y aura t-il une déstabilisation qui entraînera une baisse des demandes alors que les signaux notamment les taux sont favorables. Cette année 2019 sera incontestablement une année test dans ce domaine.
