L’investissement dans l’immobilier est favorisé depuis plusieurs années, au travers de la défiscalisation, grâce à la mise en place de dispositifs de la part du gouvernement. Ainsi la loi Pinel, mise en place en 2014 est prolongée jusqu’en 2020 dans le cadre de la loi Mézard.
Ces dispositifs ont tous pour objectif de favoriser le locatif dans des zones où la demande est supérieure à l’offre. Mais également de permettre ainsi au plus grand nombre de pouvoir trouver un logement dans des zones qui leur correspondent et leur conviennent. Par ailleurs pour les propriétaires, ce dispositif, comme les précédents, leur permet de bénéficier d’avantages fiscaux qui les encouragent à se lancer dans des projets de construction neuve en vue du locatif.
Le cadre légal de la mise en place, et surtout des bénéficiaires, répond à des critères précis, mais cette loi est-elle intéressante pour les propriétaires et a t-elle les effets escomptés en matière de développement du parc des constructions neuves à destination locative ?
Le cadre de la loi Mézard
La loi Mézard, comme la précédente Loi Pinel, a été mise en place par le gouvernement avec trois objectifs précis :
- Augmenter le nombre de constructions à vocation locative dans les zones où la demande de logements en location est plus forte que l’offre ;
- Favoriser l’investissement par les particuliers dans la pierre ;
- Permettre aux ménages aux revenus intermédiaires, ménages qui ne bénéficient pas d’aides au logement, mais qui peuvent rencontrer des difficultés dans le cadre de leur recherche d’un logement du fait du prix du loyer.
Le montant des loyers liés à ces biens est réglementé en fonction de la zone dans laquelle il se trouve.
Pour les propriétaires, la construction ou l’acquisition d’un bien neuf destiné à la location, à condition qu’il soit dans les zones déterminées dans le cadre de la loi (au nombre de 5), leur permet d’obtenir des avantages fiscaux, et ce, avec d’autres conditions intéressantes :
- Possibilité de prêt sans apport possible ;
- Placement financier dans la pierre, constituant ainsi un patrimoine facile à transmettre ;
- Possibilité de louer à un membre de la famille : ainsi, des parents peuvent acheter dans de telles conditions pour louer à un de leurs enfants tout en bénéficiant des avantages de la loi Pinel. La seule condition est que l’enfant concerné ne fasse pas partie du foyer fiscal de ses parents ;
- Aide à la préparation à la retraite : à la fin de la période obligatoire de location, le propriétaire peut récupérer son bien pour lui-même ou continuer à le louer, ce qui lui procure un revenu complémentaire.
La défiscalisation de la loi Mézard
L’avantage de la loi Mézard est sans conteste la possibilité de défiscalisation, de façon progressive en fonction de la durée de location et dans la limite d’un achat de 300.000 €. Les propriétaires peuvent bénéficier de deux investissements par an dans le cadre de ce dispositif. Les durées de location sont de 6, 9 ou 12 ans et la fiscalité y est liée :
- De la première jusqu’à la neuvième année, 2 % par an c’est-à-dire jusqu’à 18 % sur la durée totale ;
- De la dixième à la douzième année, 1 % par an supplémentaire, ce qui pour un engagement de 12 ans représente 21 % du prix du bien ;
- Le gain maximum, sur 12 ans sera donc de 63.000 € compte-tenu du critère de plafond de l’achat.
Toutefois, il est à noter que le non-respect des règles de location liées au loyer ou à la durée entraîne la suppression de ces avantages fiscaux.
D’ailleurs, certains groupes financiers ont déjà fait le pas d’annoncer ces nouvelles mesures. En cas contraire, si le salaire net, déduction faite de l’impôt est pris comme base de salaire, c’est la capacité d’emprunt qui sera imputée et pénalisera les bénéficiaires, mais également les banques. Il y a donc lieu à penser que les organismes financiers adapteront leurs calculs et tiendront compte de cette évolution. Toutefois, il faut espérer que cela ne deviendra pas l’occasion de mettre en place des formules à deux vitesses qui pénaliseraient les plus modestes. Par contre qu’en sera t’il des éventuels emprunteurs, seront ils plus frileux au moment d’envisager une demande de prêt, y aura t-il une déstabilisation qui entraînera une baisse des demandes alors que les signaux notamment les taux sont favorables. Cette année 2019 sera incontestablement une année test dans ce domaine.
