La pierre est encore et toujours le placement favori des Français… qui pour 75 % d’entre eux estiment trop élevé le niveau des impôts, taxes et cotisations sociales. Elle est aussi un des leviers les plus puissants de défiscalisation.
Comment procéder ?
Il y a deux moyens d’agir pour réduire ses impôts : agir sur les revenus (en déduction) ou agir sur l’impôt directement (les réductions d’impôts). En permettant de combiner plusieurs réductions et optimisations fiscales, l’immobilier est particulièrement intéressant. L’impôt sur le revenu est progressif avec des tranches de 0 % à 45 %, auxquelles s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers, soit jusqu’à 62,2 % d’imposition sur les revenus.
Agir sur les revenus immobiliers est donc une stratégie intéressante, car tout ce qui n’est plus imposable peut représenter un gain de 62,2 %. Ainsi, faire des travaux dans un bien maintient sa valeur patrimoniale et réduit les revenus fonciers par déduction des travaux. Pour une TMI à 45 % : 10 000€ de travaux = 6 220€ d’économie d’impôt.
Des programmes de déficit foncier permettent également d’acheter un bien avec une valeur de foncier basse et beaucoup de travaux. 100 000€ de foncier et 100 000€ de travaux réduisent l’impôt de 62 220€ pour une TMI à 45 %. Le déficit foncier étant reportable 10 ans, il peut effacer 10 ans d’impôts pour quelqu’un qui a 10 000€ de revenus fonciers nets.
Pour éviter ou réduire l’IFI, qui alourdit l’impôt et grève le rendement locatif, il est parfois judicieux de vendre les actifs qui n’ont plus d’avantages (fin de mécanisme de réduction d’impôt, plus de charge de crédit à déduire ou faible rentabilité nette) ou, quand c’est possible, de modifier leur mode de détention (passage en LMNP, OBO*, apport à une SARL de famille, passage en SCI à l’IS).
Et pour réduire directement l'impôt ?
Il est toujours possible d’investir dans des dispositifs de réduction d’impôts. La loi Girardin permet, par le biais d’investissements dans des logements sociaux ou des biens industriels outremer, d’obtenir une réduction d’impôt supérieure au montant investi (ex. : 45 000€ investis = 50 000€ de réduction d’impôt, soit un gain de 5 000€ = un placement sur un an à 11 % de rendement).
La loi Denormandie permet quant à elle une réduction d’impôt de 21 % du montant investi (ex. : 300 000€ d’investissement = 63 000€ de réduction d’impôt sur 12 ans, soit 5 250€ / an).
D’autres dispositifs accordent des avantages fiscaux comme les Plans Épargne Retraite, les FCPI, la loi Malraux ou le dispositif Monuments Historiques.
Ecrit par Théau Accary, Associé conseiller en investissements financiers.
Cet article est extrait du magazine Connexions n°33.
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