Le dispositif Cosse, appelé également dispositif “Louer abordable” a été introduit par la loi de finances rectificative de 2016. Ce dispositif est venu remplacer les anciens dispositifs Besson ancien et Borloo ancien qui permettaient une déduction spécifique des revenus fonciers sur certains baux. Le dispositif « Borloo dans l’ancien » s’est substitué au dispositif « Besson ancien ». Pour ce dernier, la déduction fiscale n’est plus applicable depuis le 31 décembre 2019.
Pour le dispositif Cosse, une déduction fiscale est applicable aux revenus fonciers, dès lors où certaines conditions sont remplies. Certaines conditions sont liées au logement loué en lui-même et d’autres sont liées au locataire et au contrat de location. L’avantage fiscal octroyé au propriétaire s’évalue en fonction du loyer, mais également de la zone géographique d’implantation du logement. A compter de 2022, certaines mesures doivent venir modifier ce dispositif “Louer abordable”.
Les conditions à remplir du “louer abordable”
De la même manière que le dispositif Borloo ou Besson ancien, le dispositif Cosse est applicable uniquement sur certains baux qui respectent différentes conditions. Tout d’abord, ce dispositif est réservé aux propriétaires qui ont signé une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat). Pour le moment, ces mesures sont applicables pour les conventions conclues jusqu’au 31 décembre 2022.
Les conditions liées au logement loué
Le logement ne doit pas être meublé et il doit être affecté à la résidence principale du locataire. Le loyer ne doit pas dépasser certains plafonds mensuels par mètre carré, charges non comprises en fonction d’un classement des communes par zones (par exemple pour la zone A bis, le loyer au mètre carré ne doit pas excéder 17,55 €). De plus, le logement doit respecter certains critères en termes de performance énergétique fixés par un arrêté.
Les conditions liées au locataire et au contrat de location
Le logement ne peut en aucun cas être loué à un membre du foyer fiscal, ascendant ou descendant du propriétaire. De même, le dispositif ne peut être appliqué pour un locataire déjà présent, sauf en cas de renouvellement du bail. Les ressources du locataire doivent également ne pas dépasser certains seuils déterminés dans la convention passée avec l’Anah. Il existe trois niveaux de loyer : intermédiaire, social, très social.
Un avantage fiscal pour le propriétaire privé
Les ministères chargés du budget et du logement ont établi des zones en fonction du degré de déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs. Ces zones sont identiques à celles établies pour les dispositifs Pinel et Duflot.
Les zones dans lesquelles le déséquilibre est le plus important entre l’offre et la demande sont les zones A bis, A et B1. Dans ces zones, la déduction fiscale est de 30 % des revenus bruts locatifs pour les conventions à loyer intermédiaire, 70 % pour les conventions à loyer social et très social et 85 % en cas d’intermédiation locative. Ce dernier est le fait de confier à un tiers, par exemple un organisme agréé, la gestion locative du logement, qui sera loué à des ménages en précarité. La déduction fiscale de 85 % en cas d’intermédiation locative est valable dans toutes les zones.
Pour la zone B2, la déduction fiscale s’élève à 15 % pour un loyer intermédiaire et 50 % des revenus bruts pour les conventions à loyer social et très social. La zone C est celle dont le déséquilibre est le moins important et pour laquelle le taux s’élève à 50 % sous condition de réaliser des travaux d’amélioration.
