La SCI (Société Civile Immobilière) permet de regrouper l’ensemble des biens d’un patrimoine immobilier comme les résidences principales et secondaires, biens qui peuvent être loués ou non, ainsi que les terrains, les champs et les forêts. Ce dispositif permet, entre autres, de gérer l’ensemble du patrimoine d’une famille, la société étant constituée des membres de cette famille. On parle alors de SCI familiale en opposition à la SCI de gestion et de location qui a pour but, le plus souvent, de mettre des biens en commun en vue de la location.
La constitution de la SCI est simple : il est nécessaire, comme une société, de rédiger des statuts qui fixent la forme juridique, le nom des associés et les règles de fonctionnement entre autres données. Ces statuts sont ensuite déclarés dans un journal officiel. La SCI peut être constituée avec deux personnes minimum, chacun apportant sa part qui constitue le capital de la société. La responsabilité en est confiée à un gérant, désigné dans les statuts. Une assemblée générale annuelle est obligatoire qui fait état des activités de la société durant l’année et détermine éventuellement les dettes et les bénéfices.
Quels sont les avantages de la SCI ?
La SCI familiale permet dans un premier temps de limiter les conflits en cas de désaccords dans la famille en raison d’un divorce, une séparation ou un décès. Les règles d’attribution de la part de chacun des héritiers est stipulé dans les statuts ce qui ne laisse aucune part à la discorde ensuite. Le partage s’effectue en fonction des parts sociales de chacun.
Il est à noter aussi une facilité de gestion ; puisque en cas de décision de location ou de vente d’un bien de la SCI, chaque décision est effective lorsqu’il y a majorité des votes.
Mais un des points fondamentaux de la SCI, est de pouvoir alléger les frais de transmission aux héritiers car dans ce domaine le barème de taxation des donations et celui des successions sont les mêmes. Les donations bénéficient donc d’abattements fiscaux, la transmission se faisant par le biais des parts sociales.
Enfin, dans le cadre d’une SCI, concernant un bien loué, un associé peut le récupérer pour y loger.
Quelle fiscalité pour les SCI ?
Normalement soumise à l’impôt sur le revenu, la SCI peut être également régie par l’impôt sur les sociétés, afin de limiter cet impôt sur le revenu. Toutefois, dans certains cas, comme la vente d’un immeuble, l’impôt sur le revenu sera plus avantageux du fait d’une exonération des plus-values immobilières, effectives après 22 ans de propriété de ce bien.
Il est possible par ailleurs de bénéficier de la loi Scellier : si la SCI, non soumis à l’IS acquiert un bien, chaque associé pourra bénéficier d’une réduction d’impôts au prorata de ses parts sociales.
On le voit donc, la SCI est une des formules choisies et bien adaptées afin de transmettre au mieux son patrimoine sans charges excessives, d’autant que cela est réalisable de son vivant ou lors de la succession. Elle permet d’optimiser les donations, mais également de mieux gérer les biens concernés. La formule est facile, car il est plus aisé de partager des parts sociales qu’un immeuble.
Mais c’est surtout une manière de prévoir sa succession ou le partage des biens, en l’ayant organisé auparavant, ce qui évitera les éventuelles discordes que l’on rencontre parfois lors des successions.
