Le bail commercial est un contrat de location d’un local, d’un immeuble. On parle de bail commercial, car, obligatoirement une activité artisanale, commerciale ou industrielle doit y être exercée. C’est ce qui l’oppose à un contrat de bail d’habitation. D’ailleurs, en ce sens, on ne peut parler de local commercial uniquement pour les locaux qui sont affectés de manière administrative à une activité commerciale. Ainsi, un local destiné à l’habitation devra être affecté en local commercial en demandant une autorisation administrative.
De plus, le locataire doit obligatoirement respecter l’activité ou les activités mentionnées au contrat. En effet, la destination du bail, c’est-à-dire l’activité autorisée par le bailleur doit obligatoirement être respectée par le preneur ? Si le locataire souhaite effectuer une autre activité que celle stipulée au bail, il devra demander l’autorisation au bailleur. Il s’agit d’une procédure de déspécialisation pour laquelle le bailleur est en droit de demander une indemnité.
Le bail commercial est régi par certaines règles de droit, c’est notamment le cas sur la durée qui est encadrée ou encore la cession de ce contrat.
Les modalités d’un bail commercial dit “3-6-9”
La durée d’un contrat de bail commercial est de 9 ans. On parle de bail commercial 3-6-9, car, tous les 3 ans, locataire et bailleur peuvent effectuer des modifications ou des résiliations. Ainsi, tous les 3 ans, le bailleur a la possibilité d’augmenter le loyer, c’est une révision triennale, mais il peut également résilier le bail commercial et dans ce cas, il doit verser une indemnité d’éviction au locataire. De son côté, le locataire a également la possibilité de donner congé tous les 3 ans, on parle ici de résiliation triennale.
Dans le cas général, c’est un bail 3-6-9 qui est conclu avec une durée minimum de 9 ans, mais le bailleur et le locataire peuvent décider d’une durée plus longue. Toutefois, la loi interdit de conclure un bail commercial pour une durée indéterminée. Il existe également un bail de courte durée appelé bail dérogatoire ou bail précaire qui est conclu pour 3 ans maximum pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanale. Ce bail n’est pas soumis aux règles applicables des baux commerciaux, ainsi le locataire et le bailleur ne peuvent donner un congé anticipé.
Qu’en est-il de la cession du bail commercial ?
Le locataire a tout à fait la possibilité de céder son bail commercial au cours de son activité et le bailleur ne peut s’y opposer. D’ailleurs, aucune clause ne peut être prévue au contrat en ce sens. Toutefois, si le bailleur ne peut refuser, le contrat peut contenir des clauses qui vont venir encadrer cette cession de bail commercial.
L’une des premières clauses qui peut être inscrite au contrat est d’interdire au locataire de céder uniquement son droit au bail. C’est-à-dire que cette clause peut lui imposer de céder le fonds de commerce rattaché à ce droit. En revanche, le bailleur ne peut s’opposer à la cession du fonds de commerce. Généralement, le bailleur demande à l’ancien locataire d’être solidairement responsable avec le cessionnaire, c’est-à-dire le nouveau locataire. Toutefois, la durée de cette solidarité ne peut excéder 3 ans.
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